Arms
 
развернуть
 
432001, г. Ульяновск, ул. К. Маркса, д. 32
Тел.: (8422) 31-12-78
leninskiy.uln@sudrf.ru leninsud@mail.ru
схема проезда
432001, г. Ульяновск, ул. К. Маркса, д. 32Тел.: (8422) 31-12-78leninskiy.uln@sudrf.ru leninsud@mail.ru
     
Судебные органы

Судебный участок №1
Судебный участок №2
Судебный участок №3
Судебный участок №4
Судебный участок №5
Судебный участок №6
Судебный участок №7
Судебный участок №8
Конституционный суд РФ
Верховный суд РФ
Европейский суд по правам человека
ПРЕСС-СЛУЖБА
Новость от 13.09.2017
Оспаривание договора аренды как сделки, заключенной в ущерб интересам юрлицаверсия для печати

Появление в 2013 году в Гражданском кодексе (ГК) новой редакции статьи 174 (а в особенности пункта 2), позволяющей юридическому лицу или представляемому оспаривать сделку, совершенную единоличным исполнительным органом или представителем, если такой сделкой юрлицу или представляемому причинен ущерб, сразу породило дискуссии о том, в каких случаях допустимо применение данного механизма оспаривания сделок и создаст ли данное положение риски для стабильности оборота. Об этом рассказала партнер международной юридической фирмы Dentons Карина Чичканова.

Часть авторов и практикующих юристов выразили мнение, что польза превышает риски, так как данное положение может применяться в исключительных случаях, когда иные механизмы защиты представляемого или юридического лица не могут быть применены (например, так как получено необходимое корпоративное согласие, и сделка не может быть оспорена как крупная сделка или сделка с заинтересованностью), и, по существу, речь идет о защитном механизме последней инстанции, применяемом против злонамеренных действий представителя или единоличного исполнительного органа, которые находятся в сговоре с другой стороной сделки.

В пользу исключительного характера данного механизма, на первый взгляд, говорят используемые ГК РФ формулировки оснований, по которым второй пункт статьи 174 позволяет оспаривать сделки. Так, для оспаривания сделки по первому основанию, приведенному во втором пункте статьи 174, причинившая ущерб сторона сделки должна знать о явном ущербе для представляемого или юридического лица, при этом подтверждением исключительности данного механизма является то, что выражение «явный ущерб» в Общей части ГК больше нигде не используется. Для оспаривания по второму основанию пункта 2 статьи 174 должны иметь место обстоятельства, свидетельствующие о сговоре (и это единственный случай, когда выражение «сговор» используется в ГК, что также вроде бы указывает на исключительность данного механизма) либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам юридического лица.

С одной стороны, целесообразность наличия такого исключительного механизма в целом не вызывает сомнений, так как злонамеренные действия представителей или единоличного исполнительного органа могут быть весьма изощренными, не оставляя для представляемой стороны иной возможности для защиты своих прав. Особенно, если речь идет о разных по своему экономическому весу сторонах сделки. С другой стороны, с принятием новой редакции данной статьи ГК на суды возлагается большая ответственность в оценке конкретного дела на предмет возможности применения положений данной статьи, так как оба основания, при всей их кажущейся жесткости, позволяют занизить планку и признать недействительной сделку, которая просто оказывается экономически невыгодной другой стороне.

Предположу, что на данную статью обратили пристальное внимание те юристы, которые в условиях кризиса 2014 – 2015 года безуспешно, хотя быть может и вполне добросовестно, пытались прекратить действие сделок со ссылкой на положения статьи 451 ГК. К сожалению для них, судебная практика крайне сдержанно отнеслась к попыткам применения статьи 451 ГК к сделкам, ставшим в результате изменения валютного курса обременительными для одной из сторон. В свете такой сдержанной правоприменительной практики по статье 451 ГК новые положения пункта второго статьи 174 ГК, на первый взгляд, создавали новые и очень перспективные основания для оспаривания оказавшихся невыгодными сделок.

Отмечу, что обоюдоострый характер данного положения и угроза его применения против добросовестной стороны становятся очевидными в контексте крупных и очень крупных сделок. Именно в крупных сделках стороны принимают на себя предпринимательские риски, реализация которых может привести к существенным (порой исключительно в силу размера сделки) потерям для одной из сторон, что однако совсем не обязательно свидетельствует о злонамеренном характере действий другой стороны. Если мы допустим возможность применения положений второго пункта статьи 174 ГК для таких сделок, то мы по существу лишим участников оборота возможности оценивать для себя действительность любой крупной сделки, для которой были получены все необходимые корпоративные согласия (предположим, что обе стороны финансово состоятельны). И здесь решающее значение приобретает разграничение понятий «явный ущерб» и «значительный ущерб».

Так, можно предположить, что интересам оборота будет противоречить любое применение данной нормы, что позволяло бы стороне, для которой сделка оказалась невыгодной, оспорить такую сделку, ссылаясь исключительно на значительность потерь от сделки в качестве единственного обоснования явного характера причиненного ущерба.

Представляется, что, следуя именно таким образом понятым интересам стабильности оборота, Верховный суд (ВС) РФ повысил планку для оспаривания сделок по пункту 2 статьи 174 ГК РФ, разъяснив в своем постановлении Пленума N 25 от 23 июня 2015 года, что о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. Таким образом, были введены в практику критерии «заведомости» и «значительности» ущерба, которые будут считаться соблюденными в случае занижения размера встречного предоставления по сделке в несколько раз по сравнению с рыночным.

Выступая в защиту добросовестной стороны, которая полагалась на действительность заключенной сделки, ВС РФ также отметил, что при оценке конкретного дела следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения, а также пояснил, что по этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной. В частности, ВС РФ указал, что будет являться экономически оправданной сделка, которая «хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам».

Последнее уточнение защищает комплексные сделки, заключаемые с обязательством об отложенном исполнении и предусматривающие уплату в будущем сумм, выраженных в иностранной валюте. Яркий пример таких сделок – предварительные договоры купли-продажи или предварительные договоры аренды, по которым одна сторона обязывается построить объект и в дальнейшем продать или сдать его в аренду, а другая сторона обязуется заключить основной договор на заранее согласованных условиях. Предположу, что разъяснение ВС РФ об оценке экономической целесообразности сделок на момент их совершения защищает обе стороны таких сделок от риска оспаривания ставшей невыгодной сделки, так как оценка рыночности должна производиться на дату заключения предварительного договора, при этом любая оценка основного договора должна производиться во взаимосвязи с заключённым предварительным договором.

В отсутствие такого разъяснения, которое обязывает оспаривающую сторону доказывать нерыночный характер сделки в момент ее заключения, крайне уязвимыми оказываются не только упомянутые выше сделки в области недвижимости, но также и сделки с ценными бумагами и любыми производимыми в России товарами с обязательством об отсроченном исполнении по оплате, так как обосновать рыночный характер привязки цены таких объектов или прав на них к курсу иностранной валюты на момент исполнения обязательства по оплате может быть крайне сложно.

Но, следуя логике ВС РФ, беспокоиться в отношении стабильности или, наоборот, надеяться на разворот таких сделок добросовестным участникам оборота нет оснований, так как оценка рыночности в любом случае должна производиться на момент заключения сделки. Но даже нерыночность сделки в момент ее заключения позволяет сохранить сделку, если противоположной стороне удастся доказать, что имели место обстоятельства, позволяющие ее считать экономически оправданной.

В контексте вышесказанного, особый интерес представляет судебное дело, в котором судами первой и апелляционной инстанций были рассмотрены требования арендатора, требовавшего признать недействительным договор аренды складской недвижимости, заключенный в 2015 году во исполнение предварительного договора аренды, заключенного в 2013 году. Судя по фабуле дела, речь идет о распространенной на рынке сделке, по которой застройщик и будущий арендатор заключили предварительный договор аренды, предусматривающий обязательство застройщика построить для арендатора объект недвижимости и после завершения его строительства передать его в аренду на ранее оговоренных условиях.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-35746/16 от 6 апреля по иску АО «Связной Логистика» (арендатор) к ООО «Склады 104» (арендодатель) был признан недействительным договор долгосрочной аренды складских помещений (заключенный в 2015 году во исполнение предварительного договора аренды, заключенного в 2013 году) по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174. Речь идет о крупной сделке аренды (площадь помещений – свыше 20 тысяч кв.м., срок аренды – до 2025 года), заключенной в 2013 году, то есть на пике рынка, задолго до падения курса рубля, случившегося в 2014 году. Аналогичных сделок на рынке было заключено довольно много, поэтому дело представляет большой практический интерес.

По мнению суда апелляционной инстанции, оставившего в силе решение суда первой инстанции и признавшего договор аренды недействительным, договор аренды причинил явный ущерб истцу. Самое любопытное состоит в том, что доказательством осведомленности истца о таком ущербе, по мнению суда, стало интервью генерального директора ответчика, которое было опубликовано в газете «Ведомости» в 2015 году. В интервью гендиректор признает, что среднерыночные ставки аренды в 2015 году находились в диапазоне от 4 000 до 6 000 рублей за квадратный метр. Из текста постановления суда также следует, что ставки аренды по признанному недействительным договору, заключенному в 2015 году, значительно (в два раза) превышали среднерыночные.

На возражения ответчика и его предложение использовать для оценки рыночного характера сделки ставки 2014 года (т.е. ставки за период непосредственно после заключения предварительного договора), выраженные в иностранной валюте, суд посчитал, что гораздо больше доверия вызывает экспертное заключение истца с указанием ставок за «схожие временные рамки (2015 год)».

Вызывает удивление оценка судом рыночного характера договора аренды по состоянию на дату второй сделки (т.е. договора аренды), а не на дату заключения предварительного договора, во исполнение которого была совершена вторая сделка, при том, что, по мнению ответчика, именно в период между двумя сделками кардинально изменился курс доллара и, следовательно, выросли рублевые значения ставок, выраженных в долларах США. Возможно, удовлетворяя требования истца, суд посчитал, что арендатор не был связан условиями предварительного договора (который, однако, не был оспорен) и счел возможным оценить сделку аренды в отрыве от первоначальной сделки.

Так как речь идет о первом деле, в котором пункт 2 статьи 174 ГК РФ применяется в контексте предварительного договора аренды, вызывает сожаление, что постановление суда не содержит анализа экономической обоснованности сделки (в том числе во взаимосвязи с предварительным договором), на необходимость которого при рассмотрении таких дел указал ВС РФ.

Что в итоге? Судя по рассмотренному судебному акту, опасения юристов об обоюдоостром характере положений статьи 174 ГК и рисках этой статьи для стабильности оборота неожиданно начинают сбываться, несмотря на разъяснения ВС РФ.

Ответчик обжаловал судебные акты в кассационную инстанцию, которая поддержала решение суда первой инстанции и постановление апелляции.



Источник: http://rapsinews.ru/legal_market_publication/20170907/280057161.html#ixzz4sXB7uUEO
опубликовано 13.09.2017 07:34 (МСК)
     
Судебные органы

Судебный участок №1
Судебный участок №2
Судебный участок №3
Судебный участок №4
Судебный участок №5
Судебный участок №6
Судебный участок №7
Судебный участок №8
Конституционный суд РФ
Верховный суд РФ
Европейский суд по правам человека